[PRENSA] Iban Díaz, geógrafo: «Se pueden prohibir los pisos turísticos. Todo depende de la voluntad política»

Candados de los apartamentos turísticos en el centro de Sevilla. Foto María José López – EP

Iban Díaz (La Línea, 1979) es profesor de Geografía en la Universidad de Sevilla y está especializado en procesos de gentrificación y turistificación. Lleva años investigando los procesos que han llevado en Andalucía estas semanas a manifestaciones relevantes en Málaga y Cádiz, y a la creación de plataformas en otras ciudades de la Comunidad Autónoma. 

Raúl Bocanegra en Público el 13-7-2024

En esta entrevista con Público explica con claridad que la proliferación de pisos turísticos en manos de grandes empresas se debe a la falta de impulso de una regulación que tenga en cuenta a quienes viven en los municipios más afectados por la turistificación. «¿Puede la propiedad privada hacer lo que le da la gana? No. Yo no puedo montar un estanco. Pues tampoco debería poder montar un alojamiento turístico en mi segunda planta de un bloque de viviendas», asegura.

¿Qué está pasando en las capitales andaluzas con la vivienda? ¿Estamos en una burbuja de pisos turísticos?

Estamos en una situación complicada desde hace años. Hay mucha afluencia de turistas. Ahora mismo hay una demanda real. Así que no sé si lo calificaría de burbuja, pero sí hay un crecimiento desbocado y no se han puesto las medidas para controlarlo. Se ha dilatado la toma de decisiones todo lo que se ha podido, sobre todo, por el conflicto entre las competencias entre Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos, y por los cambios de gobierno.

El mercado del alquiler turístico ocupa una parte cada vez más grande y mayor respecto al alquiler convencional. Está incentivando un proceso inflacionario que afecta al conjunto del mercado inmobiliario y a los residentes. Todo el tema de la masificación turística conlleva otros problemas, pero el de la vivienda es el fundamental.

Hay una movilización ahora porque ese malestar lleva fraguándose desde hace mucho tiempo. Ha habido ejemplos en otros sitios muy reveladores, como el caso de Canarias. Como no se ha estado teniendo en cuenta la opinión de la población hasta ahora, pues lo normal es que haya habido movilizaciones. Pocas hay probablemente.

La regulación de los pisos turísticos tanto a nivel autonómico como a nivel municipal, no hay más que ver los textos, ha tenido muy en cuenta a la patronal de los pisos turísticos y ha tenido en cuenta los intereses de la patronal hotelera, pero no se tiene en cuenta ni a los habitantes ni a los inquilinos, que son los que sufren las consecuencias negativas del proceso de una manera más directa. Entonces, lo normal es que haya protestas.

¿Es este un fenómeno transversal? ¿Cualquier propietario en una zona turística se ha visto tentado de alquilar su piso por la rentabilidad que da, mayor que la del alquiler convencional?

Claro. Lo que pasa que se tiende a una profesionalización del mercado de las viviendas turísticas. Empiezan vendiéndose como un tipo de economía social, de economía colaborativa, algo que de hecho está en los primeros textos legales: era la justificación para permitir las viviendas turísticas, que son en sí mismo algo contradictorio. Porque son usos comerciales sobre viviendas residenciales.

La tendencia es a la profesionalización. Hay patronales de pisos turísticos en Andalucía, de pequeños propietarios y de grandes tenedores que tienen capacidad y se asocian para tener influencia precisamente sobre las políticas regulatorias. En la última norma de la Junta de este año, la modificación del decreto de 2016, algunas de las cuestiones más importantes que introducen tienden a la profesionalización, en concreto, de los intermediarios.

Prácticamente desaparece cualquier referencia a la economía social como justificación. Ahora lo que se dice es que hay que profesionalizarlo. Otra de las cosas que incluye la normativa andaluza son las exigencias de calidad en la vivienda que van también por la idea de profesionalizar ese servicio y dotarlo de una calidad y de unos estándares similares a los del resto de alojamientos turísticos: una demanda también de la patronal hotelera y de los sectores más profesionalizados de los pisos turísticos.

Algunas de las normativas que se han introducido, como la sevillana, afectan a los propietarios aficionados, porque las restricciones en primera planta y bajo lo que van es contra los pequeños tenedores de pisos turísticos. No hay restricciones para el que tiene la capacidad de poner un bloque o una parcela entera. La tendencia es a la profesionalización y a favorecer a los grandes agentes.

Llegados a este punto, ¿sería una media razonable prohibir más pisos turísticos? ¿Cerrar los que hay parece complicado?

Todo depende de la voluntad política. Ahí está el ejemplo de Barcelona ahora. El planteamiento que hay en Sevilla es poner un tope al número de licencias por zonas. La norma de las Canarias por ejemplo era el 10% para el municipio de viviendas turísticas. Por encima de ese tope, pues no damos más licencias. Y por barrios igual. El tope del 10% es extremadamente elevado, sobre todo para el conjunto de la ciudad porque eso implica que van a crecer muchísimo más los pisos turísticos.

La limitación se puede establecer, otra cosa son los topes que se pongan. Prohibir los pisos turísticos también se puede hacer. Hay también una idea de que hay unos derechos adquiridos por parte de las personas que tienen pisos turísticos y entonces no se les puede quitar la licencia. Eso es un absurdo, es un error: se pueden rescindir las licencias perfectamente.

Por ejemplo, la norma canaria lo que planteaba para que se rescindieran las licencias es compensaciones con un plazo de una serie de años para que se puedan seguir poniendo en alquiler los pisos turísticos. Luego pierden la licencia. Se supone que, con esos años, se compensa la inversión previa para poner la vivienda en uso turístico.

No hay ningún problema. La cuestión es la voluntad política. Y la lógica también [entra en la ecuación]. ¿Puede la propiedad privada hacer lo que le da la gana? No. Yo no puedo montar un estanco. Pues tampoco debería poder montar un alojamiento turístico en mi segunda planta de un bloque de viviendas.

¿El tope por ciudad en exclusiva llevaría a zonas donde se concentrase todo el turismo? En Sevilla, por ejemplo, hay ya barrios en los que prácticamente hay más viviendas turísticas que de alquiler convencional. ¿Cómo deben ser los topes? ¿Por ciudad o por barrio?

Se pueden hacer ambas cosas. Ahora mismo, la propuesta de zonificación del Ayuntamiento de Sevilla no pone un tope para el conjunto de la ciudad, lo cual es peligroso. Establece zonas en las cuales no se van a dar más licencias, establece zonas de crecimiento de las licencias, pero luego para otras zonas no plantea ninguna ninguna normativa. Así que en conjunto se podría llegar al 10%. Eso sin contar que hay barrios en los cuales ya supera con mucho el 10% de la vivienda residencial.

Por ejemplo, la norma de las Canarias, que está todavía debatiéndose y que plantea ese 10%, establece un tope por barrio y otro para el conjunto de la de la ciudad. Y para los barrios que superen ese 10% plantea un decrecimiento. De todas maneras, el 10% del parque residencial de la ciudad como viviendas turísticas me parece una barbaridad, una locura.

Es interesante también la comparación con la vivienda residencial. Eso nos da una idea de lo que está pasando. Y nos puede dar algunas cosas muy locas. Por ejemplo, estoy dirigiendo un trabajo de un alumno de máster que está centrado en la zona del entorno de la Encarnación [una plaza en el centro de Sevilla] y le salían más de 300 viviendas turísticas registradas y, en el último dato, apenas más de 200 viviendas en alquiler convencional, que son los datos del último censo. Entonces hay más alquileres turísticos que alquileres convencionales. Probablemente esa sea la realidad de muchas partes del centro. La situación se va a volver cada vez más complicada.

¿Hay alguna ciudad, alguna Comunidad que esté haciendo las cosas de manera razonable en este ámbito? Este, el de los excesos del turismo, es un debate que parece superar a todos los ayuntamientos.

Mejor que en Andalucía se están haciendo casi en cualquier lado. En Catalunya, en Balears tiene sus más y sus menos, en Canarias. Todas las normas que hay, todos los planteamientos que hay son criticables. Se pueden discutir cosas, pero desde luego prácticamente en cualquier sitio tienen un planteamiento y se lo han tomado más en serio que aquí. Aquí la regulación es mínima. Si comparamos la de Canarias con la norma andaluza, aquella es un lujo. Y aún así ha salido la gente a la calle masivamente.

Aquí no hay límite y se deja a la voluntad de los ayuntamientos. Y además amenaza la norma andaluza con intervenir si ve que se exceden los ayuntamientos a la hora de restringir el derecho de propiedad. Estamos a la cola totalmente en cuanto a regulación y estamos a la cabeza en cuanto al crecimiento del pisos turísticos.

El Gobierno de España tiene un Ministerio de Vivienda, ¿Qué se puede hacer desde el Estado en este asunto?

Las competencias están muy descentralizadas. La legislación estatal ofrece un marco, pero los planes de vivienda se hacen a nivel autonómico y la producción de vivienda se desarrolla fundamentalmente a nivel municipal. Está todo muy descentralizado. El marco de la Ley de Vivienda ha establecido este tema de las zonas tensionadas que es interesante, es un recurso que las Comunidades Autónomas y los municipios pueden utilizar. Ofrece un marco de posibilidades dependiendo de los equilibrios de fuerzas en cada en cada lugar.

Lo que sí veo a nivel estatal es algo que también llevamos diciendo mucho tiempo: el Estado sí tiene la potestad sobre los arrendamientos urbanos. Los alquileres turísticos son arrendamientos urbanos.

Aquí surge todo el problema, el enorme caos de competencias que hay, que hace que cualquier norma que se saque sea inmediatamente recurrida y hasta que no haya una solución del Tribunal Superior de Justicia de turno, no se pueda aplicar.

Todo esto procede de la modificación de la ley de arrendamientos urbanos de 2013. Ahí se sacan los alquileres de corta duración publicitados a través de plataformas digitales, porque se considera que son alquileres turísticos. Se considera que las plataformas digitales son un medio de la oferta turística y entonces no son competencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Así, por un lado tenemos la competencia del Estado en el arrendamiento urbano, por otro, las competencias en turismo en las comunidades autónomas, y por último, la ordenación de los usos del suelo en los municipios: es un lío.

Los alquileres de corta duración son eso, alquileres de corta duración y pueden utilizarse para diferentes usos. ¿Mayoritariamente turístico? Probablemente. Pero también puede alquilar en Airbnb alguien un piso para ir a visitar a su hijo o por cuestiones médicas o por cuestiones de estudio o por cuestiones de trabajo de corta duración, etcétera, etcétera…

Son un tipo de arrendamiento urbano. Desde el momento en que eso se saca de la ley de arrendamientos, se crea un mercado paralelo no regulado. No hay restricciones para pasarse de un tipo de alquiler al otro por parte de los propietarios. Ahí está el problema. Habría que regular los alquileres turísticos desde la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿La tasa turística es una posible solución en este debate o es otro debate?

Tiene que ver, pero, de todas maneras, la tasa turística tiene muchas limitaciones. Llama la atención que la Junta de Andalucía se resista [a ponerla en marcha] con unos discursos muy raros. Como si la tasa turística fuera a desincentivar a los turistas de venir a Andalucía cuando estos no hacen más que crecer año a año. La tasa sería algo muy simbólico, muy reducido para el turista a nivel individual. Razones para no aplicar en ese sentido la tasa turística no las veo. Pero tampoco me parece una solución.

¿Por qué? La cuestión es a qué se va a dedicar la tasa turística. La experiencia que tenemos en Catalunya o Baleares es que no se ha reducido el número de turistas en absoluto. No ha alterado el ritmo de crecimiento de los visitantes. No tenemos ninguna razón para pensar que eso va a ocurrir aquí. Así que eso no va a perjudicar al negocio hotelero, que es lo que le preocupa a la Junta, ni tampoco va a moderar la afluencia de turistas, que es lo que le preocupa a la gente que está protestando por los procesos de turistificación. Así que no lo veo como una una solución.

Luego está la cuestión de a qué se dedica lo que se recoja por la tasa turística. Los planteamientos que hay en principio son que la tasa turística vaya a fomentar el turismo. Esto es contradictorio en realidad. Al final se va a usar para para atraer más turistas y para acrecentar el problema. Otro tema sería que se usara lo que se recaude, por ejemplo, para apoyar los planes de vivienda, que son también muy raquíticos en el caso andaluz y para fomentar la creación de un parque de viviendas en alquiler público y social. Eso sería más interesante. Pero eso nadie lo está planteando, que yo sepa.

¿Cuáles son, en fin, las consecuencias de esta proliferación, de la turistificación? ¿Mutan las ciudades, los barrios?

El hecho de que la oferta de pisos de alquiler sea paupérrima, sea muy reducida en relación a la demanda, empuja los precios al alza, lo cual le da un poder mucho mayor a los propietarios, que pueden exigir, pues, casi cualquier cosa a los inquilinos. Tenemos ahora mismo un mercado de alquiler totalmente disfuncional. Es muy complicado conseguir alquileres en las grandes ciudades y en las ciudades costeras por supuesto, pero en las ciudades turísticas de interior también el problema es bastante similar.

Luego también están los impactos sobre el espacio público, el ruido. Son las molestias que más recurrentemente aparecen cuando hablas con vecinos del centro y de las zonas más saturadas turísticamente. Estás en tu casa y, de repente, cuando te das cuenta, estás rodeado de viviendas turísticas con personas que están de paso, que a lo mejor vienen de fiesta, de lo que sea, esto hace que evidentemente vivir se haga muy difícil. Tenías una casa y, de repente, estás viviendo en un hotel o en un albergue. La vida se hace mucho más complicada. Nos ha llegado mucho de eso en los estudios que hemos hecho.

Quizás me ponga ahora más filosófico, pero el barrio, de repente, se convierte en un barrio turístico y la gente deja de identificarse con ese barrio. El barrio cambia, cambian los vecinos, cambian las tipologías comerciales. Eso también sale bastante en las entrevistas que hacemos con vecinos.

¿A dónde van los beneficios de este turismo? ¿Genere rentas suficientes como para que merezca la pena apostar por ello, por meter los huevos en esta cesta?

Hay muchos riesgos. Aparte de que es un sector que, si se viene abajo por alguna crisis internacional, se te acaba el negocio y se te acaban las opciones, el turismo siempre es un tipo de desarrollo que se ha vinculado a las periferias. Están los grandes centros industriales y luego están las periferias turísticas donde va la gente a descansar.

A veces también van los capitales que se generan en otros sitios a invertir en el negocio inmobiliario, en el negocio hotelero, pero son espacios económica, social, culturalmente, siempre periféricos. Desde la costa azul como paradigma original hasta el Caribe mexicano en la actualidad.

La hostelería es un tipo de sector que genera un empleo muy precario, de baja cualificación, muy eventual, muy muy inseguro, principalmente. Con mucha irregularidad y con mucho mercado negro en el caso andaluz. Los grandes beneficios se los llevan unos pocos. Están muy centralizados y habitualmente centralizados en empresas de fuera. Hoy día, además, están los fondos de inversión que invierten en el sector inmobiliario.

Es un tipo de modelo que genera una economía miserable en lo local y donde los beneficios fácilmente se van a otros lugares y que además es muy sensible a las crisis. ¿Eso quiere decir que no debería haber turismo? Sí debería haber turismo, es un sector complementario. De hecho, todas las grandes ciudades del mundo explotan ese sector de manera complementaria, pero las ciudades que dependen por entero de él van a ser ciudades en riesgo de crisis.