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[EDICTO] Ratificación de proyecto de reparcelación del Área de Intervención AI-22 “Honda de San Andrés” del PEPRI Albaicín

Que con fecha 21 de abril de 2023, la Junta de Gobierno Local ha adoptado acuerdo nº 537, relativo al expediente 18891/2022 para aprobación del Proyecto de Reparcelación del AI-22 «Honda de San Andrés», cuyo texto íntegro es el siguiente:

«Visto expediente núm. 18.891/2022 de Urbanismo relativo a la ratificación de proyecto de reparcelación del Área de Intervención AI-22 “Honda de San Andrés” del PEPI Albaicín. ANTECEDENTES DE HECHO

I.- En el Plan Especial de Protección y Reforma Interior del Albaicín, aprobado definitivamente el 2 de febrero de 1990, se establece y delimita el Área de Intervención AI-22 “Honda de San Andrés”. El objetivo que pretende es la apertura de paso peatonal desde la Calle Serrano a la Calle Elvira, ubicando la edificabilidad de los solares de acuerdo con lo que marca el plano correspondiente, así como tratamiento de medianerías.
En cuanto a la Ordenación Urbanística, hay que hacer referencia, por afectar de la forma que luego se dirá a la reparcelación a ratificar, al expte. de Planeamiento 12959/2014 relativo a la corrección cartográfica del PEPRI Albaicín en la calle Elvira 138-140. El Estudio de Detalle por el que se corrigió el advertido error fue aprobado por acuerdo plenario de 25 de octubre de 2015 y publicado en el BOP núm. 219 de 13 de noviembre de 2015.

II.- A nivel de ejecución urbanística, la ficha del Plan Especial que regula la AI-22 establecía, como sistema de actuación, el privado por compensación. Posteriormente, y tramitado en expte. 3437/1995, se sustituyó el citado sistema por el público de cooperación (acuerdo plenario de 27 de octubre de 1995).
Bajo expte. 9273/2021, se vuelve a cambiar de sistema, pasando del de cooperación al de compensación, con la intención de poder desarrollar al mismo tiempo la urbanización y la edificación comprendidas en dicha área.

III.- EL 20 de septiembre de 2022, “ALQUILERES MONGAL, S.L.” presentó instancia en la que solicitaba acompañar la documentación que adjuntaba, consistente en el proyecto de reparcelación del AI-22 “Honda de San Andrés”, a los expedientes 9273/2021 (cambio de Sistema) y 9141/2020 (urbanización).
El 23 de septiembre de 2022, la citada mercantil amplió la documentación presentada el 20 de septiembre de 2022 con las certificaciones registrales de las fincas afectadas y los planos del proyecto de reparcelación.
El 29 de septiembre de 2022, don José Ramón Romero López, en nombre y representación de la mercantil “ALQUILERES MONGAL, S.L.”, presentó instancia en la que solicitaba iniciar trámite para la aprobación del proyecto de reparcelación del Área de Intervención AI-22 “Honda de San Andrés”. A la citada instancia acompañaba documento reparcelatorio, en el que refundía la documentación presentada en fechas anteriores. Acompañaba como nuevos documentos los informes de validación gráfica.

IV.- El 7 de octubre de 2022, don Manuel Prades Vázquez, en representación de la mercantil antes señalada, presentó Memoria rectificada del proyecto de reparcelación a los efectos de sustituirla por la presentada el 29 de septiembre de 2022. El resto de la documentación quedaba inalterada.
El 20 y 24 de octubre, don Manuel Prades Vázquez, presentó los informes de validaciones gráficas alternativas y los gml de las parcelas, todo ello a los efectos de incorporarlos al documento reparcelatorio.

V.- El 26 de octubre de 2022, por parte de la Dirección Técnica de Obras se remitió informe de fecha 11 de octubre de 2022, relativo al proyecto de urbanización para apertura peatonal desde calle Serrano a Calle Elvira. Se indica en el informe la conveniencia de ajustar los precios del proyecto a los incluidos en las bases municipales. Del citado informe se dio traslado a “ALQUILERES MONGAL, S.L.”, quien lo recibió el 27 de octubre de 2022.
El 28 de octubre de 2022 se realizó por esta Subdirección, Informe Técnico de Valoración del aprovechamiento dentro de la unidad de ejecución, remitiéndose al equipo técnico redactor la citada valoración a los efectos de incorporarlo como anexo al documento a ratificar.

VI.- El 9 de noviembre de 2022, por los Servicios Técnicos de la Subdirección de Gestión se elaboró informe técnico-jurídico previo a la ratificación del documento reparcelatorio a los efectos de que por parte del propietario único del ámbito se incluyeran una serie de aspectos en el proyecto de reparcelación, evitando así quedar supeditada la ratificación a las deficiencias advertidas. El informe fue remitido a la propiedad el 10 de noviembre de 2022.
Tras la recepción del informe antes señalado, “ALQUILERES MONGAL, S.L.”, presentó el 19 de diciembre de 2022 documento reparcelatorio, incluyendo memoria y planimetría.
Analizado, el documento presentado se advierte que algunos aspectos indicados en el informe municipal de 9 de noviembre de 2022 no se han incluido en el documento presentado. A tal efecto, el 19 de enero de 2023 se emitió informe por la Arquitecta Municipal, en el que se indican tales deficiencias a considerar y/o a subsanar en el proyecto de reparcelación. Con esa misma fecha se dio traslado del informe al propietario del Área, quedando constancia de su recepción el 2 de febrero de 2023.

VII.- El 23 de enero de 2023, “ROMERO LOPEZ INGENIEROS, S.L.” realizó nuevas presentaciones (6) en el registro electrónico del Ministerio de Hacienda y Función Pública, acompañando el proyecto de reparcelación y anexos, dándose registro en esta Subdirección el 26 de enero de 2023, todo ello a los efectos de su análisis y ratificación por este Ayuntamiento.

VIII.- El 30 de enero de 2023, Don Manuel Prades, en su condición de técnico redactor del documento reparcelatorio, aportó planimetría a escala gráfica.
Por parte de los Servicios Técnicos Municipales se ha procedido a; en primer lugar, a la organización de los distintos documentos presentados el 23 de enero de 2023; y en segundo, al análisis de la misma.

A los antecedentes antes señalados le son de aplicación los siguientes;

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

Primero

.- El documento presentado a ratificación cuenta con las premisas necesarias establecidas en el art. 90 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA) al establecer los presupuestos de la actividad de ejecución. Cuenta el AI-22 “Honda de San Andrés” con (i) el instrumento de ordenación urbanística aprobado, y (ii) y con la unidad de ejecución delimitada. Ambos requisitos se cumplieron con la aprobación del Plan Especial de Protección y Reforma Interior del Albaicín, aprobado definitivamente el 2 de febrero de 1990.

Segundo

.- Conforme a lo establecido en los arts. 100, 101 y 103.7 de la LISTA, el propietario único del Área de Intervención está habilitado para la presentación del proyecto de reparcelación y la solicitud de ratificación por parte del Ayuntamiento, todo ello al amparo del acuerdo núm. 979 de la Junta de Gobierno Local de 17 de septiembre de 2021, por el que se aprueba el cambio de sistema de cooperación a compensación en el AI-22 del PEPRI Albaicín (expte. 9273/2021), publicado en el BOP núm. 221 de 18 de noviembre de 2021.

Tercero

.- En cuanto a la tramitación del expediente, la propiedad ha optado por la fórmula prevista en el art. 103.4 de la LISTA, remitiendo el documento al Ayuntamiento para que este proceda a su ratificación.

Cuarto

.- El proyecto de reparcelación se ajusta, en cuanto al contenido y documentos se refiere, a lo previsto en los arts. 92.2 de la L.I.S.T.A., 81 y ss. Del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana (-R.G.U.-, de aplicación por la disposición transitoria séptima de la L.I.S.T.A. vigente en el momento de incoación del expediente), y 7 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística (R.H.U.).

Analizado el contenido del mismo hay que hacer especial mención a los siguientes extremos:

– La ficha del PEPRI para el AI-22 establece la obligación del Ayuntamiento de urbanizar tanto la parcela de cesión de paso peatonal como la medianera que se genere. A tal efecto el proyecto de reparcelación establece en su apartado relativo a la Cuenta de Liquidación Provisional la diferenciación entre los conceptos que generan los gastos de urbanización. Desglosa los costos de urbanización, imputables al Ayuntamiento, del resto de gastos de urbanización (gestión, honorarios, …) con cargo al propietario del ámbito, quedando de la siguiente forma:

Presupuesto ejecución material de las obras de urbanización: 57.969,02 €.

Gastos de Gestión: 9.478.17 €.

– La misma ficha, y así lo recoge el proyecto de reparcelación, establece que el Ayuntamiento es titular de aprovechamiento urbanístico (81,32 UU.A/40,66 m²t) en el ámbito en una doble condición:

2.1. Por cesión obligatoria y gratuita del 10 % de cesión al Ayuntamiento: 42,68 UU.A. equivalente a 21,34 m²t.

2.2. Por haberse generado en el instrumento de ordenación urbanística tal y como señala la ficha del PEPRI Albaicín: 38,64 UU.A, equivalente a 19,32 m²t.

La edificabilidad señalada no es materializable, por la ordenación prevista en el PEPRI Albaicín, en parcela independiente, por lo que la reparcelación plantea la compensación monetaria sustitutoria por la totalidad del aprovechamiento urbanístico municipal, todo ello a los efectos de evitar proindivisos en la parcela de resultado.

A tal efecto, el 28 de octubre de 2022 por los Servicio Técnicos Municipales de la Subdirección de Gestión se ha realizado valoración del aprovechamiento/edificabilidad, resultando un valor de 624,06 €/m²t (UA). Aplicado ese valor unitario por repercusión a la totalidad de la edificabilidad (aprovechamiento) Municipal, resulta un total de 25.734,28 €.

– Propone la reparcelación que el importe a favor del Ayuntamiento por la compensación monetaria sustitutoria por el aprovechamiento municipal no materializable en parcela independiente sea compensada parcialmente con el importe previsto para la urbanización del vial y la ejecución de la medianera, por ser obligación del Ayuntamiento ejecutarlos.

Resulta que, descontado la compensación por el aprovechamiento (25.734,28 €) de la obligación de urbanizar (57.969,02 €), aun resulta una deuda del Ayuntamiento a favor del titular del ámbito de 32.234,74 €. Este último importe será definitivamente regularizado en el momento de procederse a la liquidación definitiva del AI-22, una vez sean recepcionadas por el Ayuntamiento las obras de urbanización.

– El proyecto de reparcelación procede a realizar la debida segregación en la única finca incluida en el ámbito, dejando fuera de la unidad de ejecución reparcelable (como finca matriz “A”) la edificación que fue objeto del Estudio de Detalle al que se ha hecho referencia en el párrafo segundo del primer antecedente de la presente propuesta. Sobre la nueva finca segregada (“B”) se practica la presente reparcelación.

A nivel técnico, obra en el expediente informe de 19 de enero de 2023 de la arquitecta municipal, en el que realiza una serie de observaciones a los efectos de que sean tenidos en cuenta en el documento a ratificar. En concreto, hace mención al presupuesto de la ejecución de las obras de urbanización, realizando la advertencia de que no consta en esta Subdirección la conformidad de la Dirección Técnica de Obras al mismo. En este sentido indicar, que con independencia del importe que se indique en el proyecto de reparcelación, el mismo deberá adecuarse, en la liquidación definitiva del ámbito, al importe que resulte en el certificado final de obras de urbanización y medianera emitido por los técnicos competentes al finalizarse las mismas. El citado importe de ejecución de obras definitivo servirá para cerrar la liquidación entre el Ayuntamiento y “ALQUILERES MONGAL, S.L.” por la compensación entre estos y el aprovechamiento urbanístico municipal compensado.

La planimetría a aportar a la que se hace mención por la Arquitecta Municipal ha sido aportada con fecha 30 de enero de 2023.

Se cumple con las observaciones realizadas por la Arquitecta Municipal en su informe de 19 de enero de 2023.

Quinto

.- Conforme a lo antes indicado procede la ratificación del proyecto de reparcelación de la AI-22 “Honda de San Andrés” del PEPRI Albaicín de enero 2023, remitiéndose una vez firme, y conforme a los art. 23.6 y 68 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), al Registro de la Propiedad competente por distrito hipotecario.

En cumplimiento de la normativa antes señalada, y teniendo en cuenta que la competencia para la adopción del presente acuerdo corresponde a la Junta de Gobierno Local (artículo 127 de la Ley 7/1985 de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local, en adelante LBRL) y del Reglamento Orgánico Municipal (BOP núm. 150 de 6 de agosto de 2012 y BOP núm. 180 de 18 de septiembre de 2012), a propuesta del Coordinador General con el Conforme del Concejal Delegado de Urbanismo y Obra Pública, la Junta de Gobierno Local por unanimidad de los presentes

acuerda:

Primero:
Ratificar el proyecto de reparcelación de la AI-22 “Honda de San Andrés” del PEPRI Albaicín de fechado en enero de 2023, en los términos advertidos en el cuerpo del presente. El proyecto y sus copias debidamente diligenciadas se unirán a la certificación que se realice acreditativa de su aprobación.

Segundo:
Notificar el presente acuerdo al interesado con indicación de los recursos que proceden frente al mismo y proceder a su publicación en el Boletín Oficial de la Provincia y en el portal web del Ayuntamiento.

Tercero
Conforme a lo establecido en el artículo 23.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y 92 de la LISTA, el acuerdo aprobatorio de la reparcelación producirá la subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas.

Cuarto:
Una vez adquiera firmeza en vía administrativa el presente acuerdo, se procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad en la forma establecida en los arts. 23.6 y 68 del TRLS.

Quinto:
Dar traslado del presente acuerdo a la Gerencia Provincial del Catastro, a la Intervención Municipal, a la Agencia Tributaria Municipal y al Inventario de Bienes Inmuebles del Patrimonio Municipal a los efectos oportunos.»

De conformidad con el Art. 124 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y artículos 8, 14 y 46 de la Ley 29/1998, de 13 de Junio Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa (LRJCA), contra el presente Acuerdo, que pone fin a la vía administrativa, podrá interponerse Recurso Contencioso-Administrativo, ante los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo de Granada, en el plazo de dos meses desde el día siguiente a su notificación.

No obstante el interesado podrá interponer cualquier otro recurso que estime procedente, entre ellos el Recurso Potestativo de Reposición ante la Junta de Gobierno Local, en el plazo de un mes, contado igualmente desde el día siguiente a la notificación del presente Acuerdo, en cuyo caso no podrá interponer Recurso Contencioso-Administrativo hasta la resolución expresa o desestimación presunta de aquel con arreglo a lo dispuesto en el Art. 123.2 de la Ley 39/2015.

Lo que comunico para su conocimiento y efectos.

Granada, en la fecha abajo indicada
EL CONCEJAL-DELEGADO DE URBANISMO Y OBRA PÚBLICA,
Fdo. Miguel Ángel Fernández Madrid

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